Taxe si contract
Cand retine chiriasul impozitul pe chirie
Manual de calcul si lucru pentru firma care plateste chirie unui proprietar persoana fizica: retinere, plata, declaratii si contract.
Cand o firma inchiriaza un spatiu de la o persoana fizica, firma poate avea obligatia sa calculeze, sa retina, sa declare si sa plateasca impozitul pe venitul din chirie. Impozitul se scade din chiria bruta datorata proprietarului; nu se adauga peste ea.
Cand se aplica retinerea la sursa
| Proprietar | Chirias | Regula de baza |
|---|---|---|
| Persoana fizica | Firma sau alta entitate cu evidenta contabila | Chiriasul calculeaza si retine impozitul la fiecare plata in bani. |
| Persoana fizica | Persoana fizica | Proprietarul stabileste si declara impozitul dupa regulile aplicabile. |
| Firma | Firma sau persoana fizica | Chiria este tratata in contabilitatea proprietarului; nu se aplica retinerea impozitului pe venitul persoanei fizice. |
Regula de retinere analizata aici priveste veniturile din cedarea folosintei bunurilor, altele decat arenda si inchirierea turistica, platite de persoane juridice sau alte entitati care conduc evidenta contabila.
Calculul impozitului, pas cu pas
- Pornesti de la chiria bruta. Aceasta este suma contractuala inainte de impozitul retinut.
- Scazi cheltuiala forfetara de 20%. Ramane un venit net de 80% din chiria bruta.
- Aplici impozitul de 10% la venitul net. Rezultatul este 8% din chiria bruta.
- Imparti plata. Proprietarul primeste 92%, iar 8% este platit de chirias la buget.
Pentru o chirie bruta de 5.000 lei, impozitul este 400 lei, iar proprietarului ii sunt platiti 4.600 lei. Cheltuiala forfetara este o regula de calcul fiscal; chiriasul nu ii cere proprietarului documente pentru aceasta suma.
Ce face firma chiriasa
- Calculeaza impozitul la momentul fiecarei plati.
- Retine suma din chiria bruta.
- Plateste proprietarului diferenta neta.
- Declara impozitul retinut prin formularul 100.
- Plateste impozitul la buget pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.
- Depune declaratia 205 pana in ultima zi a lunii februarie inclusiv a anului urmator.
- La cererea proprietarului, elibereaza documentul care atesta venitul si impozitul retinut si platit.
Pastreaza contractul, calculul fiecarei plati, ordinele de plata catre proprietar si buget, declaratiile si dovada depunerii. Contabilul firmei trebuie sa confirme simbolul obligatiei si completarea declaratiilor pentru situatia concreta.
Ce ramane in sarcina proprietarului persoana fizica
Proprietarul inregistreaza contractul si modificarile la organul fiscal in cel mult 30 de zile, prin formularul C168, insotit de copia contractului. Daca sunt mai multi proprietari, contractul trebuie sa arate cotele, iar procedura fiscala stabileste persoana desemnata si informatiile declarate.
Retinerea impozitului pe venit de catre chirias nu stinge automat eventuala obligatie CASS a proprietarului. Aceasta se analizeaza separat, in functie de veniturile cumulate si pragurile anului fiscal.
Cum formulezi chiria in contract
Scrie clar ca suma este chiria bruta si ca, atunci cand legea cere retinerea la sursa, chiriasul scade impozitul din aceasta suma, plateste diferenta proprietarului si vireaza impozitul la buget. Evita formula “1.000 lei net proprietarului” daca partile nu au stabilit cine suporta efectul fiscal.
Contractul trebuie sa separe chiria de TVA, garantie, costuri comune si utilitati. Pentru o chirie exprimata in euro, precizeaza moneda platii si cursul contractual, iar contabilul trebuie sa stabileasca baza in lei conform regulilor fiscale aplicabile la momentul platii.
Situatii care cer analiza separata
- Plata exclusiv in natura: retinerea la sursa nu se aplica in acelasi mod; proprietarul poate avea obligatii prin declaratia unica.
- Garantia folosita pentru plata chiriei: ghidul ANAF indica o exceptie de la mecanismul obisnuit de retinere, iar proprietarul trebuie sa trateze venitul conform regulii aplicabile.
- TVA: este separat de impozitul pe venitul persoanei fizice. Contractul trebuie sa arate exact regimul de TVA si daca suma include sau nu TVA.
- Mai multi proprietari: calculul si raportarea trebuie corelate cu cota fiecarui beneficiar.
- Plati in avans sau compensari: momentul fiscal si documentele trebuie confirmate de contabil inainte de operatiune.
- Schimbarea legii: clauza fiscala trebuie sa permita aplicarea regulii in vigoare la data platii fara a transforma neclar chiria bruta intr-o suma neta garantata.
Raspuns rapid
Intrebari frecvente
Chiriasul plateste impozitul peste chirie?
Nu in mecanismul standard prezentat. Impozitul se retine din chiria bruta: proprietarul primeste 92%, iar chiriasul plateste 8% la buget.
Cat este impozitul retinut din chirie?
Venitul net este 80% din chiria bruta, iar impozitul este 10% din venitul net. Efectul este 8% din chiria bruta.
Ce declaratii depune firma chiriasa?
Formularul 100 pentru impozitul retinut si platit lunar, apoi declaratia informativa 205 pentru anul incheiat, la termenele prevazute de Codul fiscal.
Cine depune formularul C168?
Proprietarul persoana fizica are obligatia de a inregistra contractul si modificarile la organul fiscal in 30 de zile.
Retinerea impozitului acopera si CASS?
Nu automat. Eventuala CASS a proprietarului se stabileste separat in functie de veniturile sale cumulate si pragurile fiscale ale anului.
Ce inseamna TVA 0 in oferta?
In oferta inseamna ca pretul este prezentat cu TVA 0. Regimul contractual si fiscal trebuie verificat in documentele proprietarului; nu trebuie inlocuit cu formula ambigua "fara TVA".
Surse oficiale
Acte si ghiduri consultate
Cauti un spatiu?